Le Green CAPEX (ou CAPEX réglementaire) regroupe les investissements nécessaires pour aligner un actif avec les exigences réglementaires et les attentes du marché.
Exemples : CVC, ENR (PV, pompes à chaleur, géothermie), GTB / smart building, isolation, conformité (Décret Tertiaire, BACS, taxonomie, etc.).

Pourquoi le Green CAPEX est-il absolument nécessaire ?

D’abord parce qu’il pèse directement sur la valeur de l’actif. La “décote brune” n’est plus théorique : elle se matérialise sur les immeubles non conformes, alors que les actifs performants conservent une meilleure attractivité locative et présentent un risque de vacance plus faible.

Ensuite, parce qu’il influence le pricing dès les premières étapes. Les besoins de CAPEX réglementaire orientent la décision au moment du screening et deviennent un sujet de négociation, via des ajustements de prix, des mécanismes d’earn-out ou des clauses liées à l’atteinte de jalons.

Enfin, parce qu’il peut aussi améliorer le financement. Selon les caractéristiques du projet, les dispositifs “verts” (green loans, SLL, obligations vertes) permettent parfois de sécuriser des conditions plus favorables et de soutenir la valeur à la revente.

Comment intégrer le Green CAPEX dans le deal cycle ?

Le sujet doit être abordé très tôt, dès le screening, en s’appuyant sur le DPE et les audits disponibles, les consommations réelles, la trajectoire Décret Tertiaire, l’état de la GTB, ainsi que des ordres de grandeur de CAPEX et de ROI.

Il se consolide ensuite en due diligence, en objectivant les écarts entre performance réelle et théorique, en vérifiant la conformité, en construisant un plan pluriannuel (phasage, budget) et en évaluant le risque d’obsolescence, tout en explorant les options de financement.

Enfin, il doit être intégré à la modélisation financière, en traduisant le phasage des dépenses, les impacts sur l’attractivité et les loyers, l’effet sur le cap rate à l’exit, et donc sur la valeur de sortie et la marge.

Sécuriser juridiquement :

Pour limiter les zones d’incertitude, la structuration contractuelle peut prévoir des conditions suspensives liées aux audits et aux objectifs, des garanties environnementales et des mécanismes de partage de risque, un séquestre travaux avec libération par tranches, ainsi que des ajustements de prix ou earn-out indexés sur des jalons énergie. Il est également utile de formaliser des annexes “vertes” (données, trajectoire, preuves) afin de rendre les engagements vérifiables et opposables.

Ce qu'il faut retenir :

• Le Green CAPEX redéfinit la valeur : il doit être traité comme un sujet de deal.

• La bonne approche : screening, due diligence, modélisation, puis sécurisation contractuelle.

• Le risque majeur n’est pas le CAPEX : c’est l’inaction.

Vous préparez une acquisition, une cession ou une stratégie de création de valeur ? Industrialiser une approche qui relie réglementation, technique, finance et exécution est désormais indispensable.

Nous remercions C&C Notaires pour leur rôle clé dans la coorganisation de cet événement, ainsi que nos intervenants d’avoir assuré à nos côtés l’intervention de cette cinquième édition de la Carb0n Academy !

Nous préparons activement la prochaine édition. Rejoignez-nous !

Ensemble, faisons progresser l’immobilier vers un avenir durable. 🚀